L'immobilier en général est un des moyens les plus sûrs pour développer un beau patrimoine ou placer des fonds, mais les revenus fonciers ont l'inconvénient d'être lourdement taxés.


Il faut absolument prendre en compte et gérer cet élément sans quoi vous risquez de perdre une part importante de vos revenus en impôt ou prélèvements sociaux (CSG, CRDS,..).

Un exemple?
Vous êtes propriétaire (ou vous investissez) dans un appartement d'une valeur de 200 000 euros qui vous rapporte 8 000 euros de loyers nets par an (pas d'emprunt donc pas d'autres charges à déduire).
Admettons que vous ayez un Taux Marginal d'Imposition de 30% (même pas la dernière tranche).
Avec les 15.5% de prélèvements sociaux, c'est presque la moitié de votre revenu qui part en fumée.
Il va vous rester environ 4 360 euros, ....sans être dans les dernières tranches de l'IR !

C'est d'autant plus dommage qu'il existe des moyens d'améliorer ou d'éviter cette situation.
On prend un investissement de même niveau (200 000 €) dans un appartement sur un emplacement comparable qui génèrerait un revenu net identique de 8000 euros (cas d'école car certains placements immobiliers peuvent rapporter plus).
En choisissant simplement un investissement en LMNP géré, notre investisseur bénéficiera chaque année d'un abattement sur ses loyers (amortissement).
Il touchera ses 8000 euros de loyers nets, mais ne sera imposé que sur environ 1333 euros. Soit un impôt et prélèvements sociaux de 607 euros.
Pour la même mise de départ, le même client avec la même fiscalité disposera net d'impôt et prélèvements sociaux d'environ 7400 euros au lieu de 4360 euros dans le cas précédent.

Différence : 70% de revenus en plus, soit plus de 3000 euros !



Cet exemple ne fait qu'illustrer une des méthodes possibles pour optimiser un revenu foncier trop lourdement.



Voici une liste indicative et non exhaustive des différents moyens permettant de limiter la "sur fiscalisation" des revenus fonciers :

• privilégiez l'investissement à crédit, surtout sur l'investissement en immobilier nu. Les intérêts diminueront le revenu imposable.
   
• faites des travaux. Ils peuvent même éventuellement vous permettre de diminuer votre revenu imposabe global (plafond de 10 700 euros de déficit foncier). Mais attention, ces travaux doivent réellement augmenter la vameur marchande ou locative de votre bien. Sans quoi, economie d'impôts ou pas, c'est de l'argent mal investi.
   
• investissez dans de l'immobilier Déficit Foncier ou Monuments Historiques. Leur part importante de travaux vous permet de diminuer efficacement votre revenu imposable. Attention à choisir les bons produits. Les bons promoteurs sont rares !
   
• investissez dans des produits Malraux. Proches des Monuments Historiques, ces investissements permettent de réduire fortement l'impôts sur le revenu sur 2 ou 3 ans. Attention ils rentrent dans le plafond des niches fiscales.
   
• investissez dans un appartement en Nue Propriété. Vous ne payez que 50 ou 60% de la valeur du bien. Vous réduisez très significativement vos revenus fonciers et diminuer votre base ISF.

Nous espérons que ces pistes de réflexion vous seront utiles. Bonne optimisation !


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